近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wà布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少i)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(né布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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