导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(ji什么是等量关系式，什么是等量关系四年级āng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值什么是等量关系式，什么是等量关系四年级rong>，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。