“现在(zài)的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的(de)愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标(biāo)的(de)转移。上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行(xíng)业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质00; line-height: 24px;'>牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了(le)一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业(yè)的成(chéng)本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维(wéi)持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度(dù)让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三(sān)道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到(dào)机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业(yè)绩(jì)的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州的(de)战略(lüè)布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收来(lái)自杭州(zhōu)地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地(dì)产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的(de)行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时(shí)间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场(chǎng)化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比是(shì)比较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价(jià)难度是非常大的(de)。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质